(ANALIZA) Kaj danes dobite za 200.000 evrov? Razlika med slovenskimi mesti je osupljiva

Dvesto tisoč evrov je veliko denarja. Toda na slovenskem nepremičninskem trgu lahko danes pomeni zelo različne stvari. V Ljubljani boste s takšnim proračunom pogosto iskali med garsonjerami in manjšimi stanovanji, v Kopru se ponudba do te meje pojavlja le še redko, medtem ko je mogoče v Mariboru in Celju za isti znesek računati tudi na dvo- oziroma trisobno stanovanje. Razlike niso le v nekaj kvadratnih metrih, ampak so lahko precej večje.

Kaj torej danes dejansko pomeni, če imate za nakup stanovanja na voljo največ 200.000 evrov? Nepremičninske posrednike smo vprašali, koliko kvadratnih metrov lahko kupec za ta denar pričakuje, kakšne kompromise mora sprejeti in predvsem, kako drugače je bilo s takšnim proračunom pred približno petimi leti. Odgovori kažejo precej jasno sliko: 200.000 evrov je v vseh štirih mestih še vedno pomemben kupčev proračun, vendar z njim nikakor ne vstopate na primerljive trge.

Ljubljana: 200 tisočakov je postalo vstopni proračun

Najbolj omejena je izbira v Ljubljani. Dragan Gostimirović, direktor nepremičninske družbe Monavo, pravi, da je 200.000 evrov v prestolnici danes predvsem "vstopni" proračun. Po podatkih GURS, na katere se sklicuje, znaša srednja cena rabljenega stanovanja približno 5050 evrov za kvadratni meter, kar bi teoretično pomenilo okoli 40 kvadratnih metrov. Toda manjša stanovanja so praviloma dražja na kvadratni meter, zato Gostimirović ocenjuje, da kupec s tem denarjem najpogosteje dobi približno 25 do 40 kvadratnih metrov – garsonjero, enosobno ali manjše 1,5-sobno stanovanje.

Več ponudbe je na obrobnejših območjih, denimo v Mostah, na Fužinah, v Polju, Zalogu in Štepanjskem naselju ter na drugih lokacijah zunaj ožjega središča. V centru so stanovanja s ceno pod 200.000 evri po njegovih besedah zelo redka, nizka cena pa je običajno povezana z majhno kvadraturo, slabšim stanjem ali kakšno drugo pomanjkljivostjo.

Foto: Arhiv Pn

Za posameznika ali par je torej nakup še mogoč, a so kompromisi skoraj neizogibni. Gostimirović med njimi našteva manjšo površino, starejšo stavbo, lokacijo zunaj centra, odsotnost dvigala ali lastnega parkirnega mesta in potrebo po delni ali celoviti prenovi. Če kupec išče urejeno dvosobno stanovanje na dobri lokaciji, je 200.000 evrov po njegovi oceni praviloma premalo. Kadar se takšna nepremičnina pod to cenovno mejo vendarle pojavi, se ob primerni ceni običajno hitro proda.

Kako močno se je položaj spremenil? Sogovornik se sklicuje na podatke GURS, po katerih so se cene stanovanj v Ljubljani med letoma 2020 in 2025 zvišale za približno 69 odstotkov. Pred dobrimi petimi leti je bilo po njegovih besedah za 200.000 evrov mogoče kupiti običajno dvosobno stanovanje s približno 50 do 60 kvadratnimi metri, na obrobju ali v slabšem stanju tudi nekoliko večje. Danes isti znesek praviloma zadošča za garsonjero, enosobno ali manjše 1,5-sobno stanovanje s približno 30 do 40 kvadratnimi metri. Opaža še en trend: stanovanja s ceno do 200.000 evrov se po njegovih izkušnjah vse pogosteje kupujejo kot naložba za kratkoročno ali dolgoročno oddajanje. Zaradi omejene ponudbe, stalnega povpraševanja in možnosti prihodka jih opisuje kot nekakšen "sef za denar" oziroma način ohranjanja vrednosti premoženja, ki lahko hkrati prinaša donos.

Maribor: za isti denar tudi trisobno stanovanje

Precej drugačna je slika v Mariboru. Aljaž Berginc, nepremičninski posrednik agencije 24nep, ocenjuje, da kvadratni meter stanovanja v mestu trenutno v povprečju stane približno 3000 evrov. Pri proračunu okoli 200.000 evrov je po njegovih besedah mogoče najti večje in odlično urejeno dvosobno stanovanje ali manjše trisobno stanovanje, ki potrebuje delno prenovo. Pri povprečni ponudbi govori o približno 50 kvadratnih metrov velikem eno- do dvosobnem stanovanju. Njegova ocena velja za večino mariborskih lokacij, izjema so lahko center in dražje mikrolokacije, kjer so cene višje.

"V Mariboru se za 200.000 evrov dobi odlično dvosobno stanovanje za par ali povprečno urejeno trisobno družinsko stanovanje," pravi Berginc. Izbire je po njegovi oceni dovolj, kupec pa bo morda moral pogledati več nepremičnin, preden bo našel zanj pravo razmerje med ceno, lokacijo in stanjem.

Tudi v Mariboru pa je razlika v primerjavi s časom pred petimi leti velika. Berginc pravi, da je bilo takrat za 200.000 evrov mogoče kupiti odlično štirisobno stanovanje, danes pa v tem cenovnem razredu govori o trisobnem stanovanju povprečnega ali nižjega kakovostnega razreda. Upad kupne moči povezuje tudi s širšim inflacijskim dogajanjem po pandemiji covida-19. Ne glede na razlago vzrokov je njegovo sporočilo za mariborski trg jasno: 200.000 evrov še vedno omogoča precej več izbire kot v Ljubljani, vendar za isti denar tudi v Mariboru danes dobimo občutno manj kot pred petimi leti.

Celje: trisobno stanovanje je še dosegljivo

V Celju je mogoče z 200.000 evri poseči tudi po večjih stanovanjih. Vasja Crnjakovič, direktor RE/MAX Nepremičnin Maribor in vodja agencije RE/MAX Nepremičnine Celje, ocenjuje, da lahko kupec za ta denar pričakuje približno 55 do 65 kvadratnih metrov veliko dvosobno stanovanje, ob več kompromisih pa tudi od 70 do 85 kvadratnih metrov. Najboljše razmerje med ceno in površino po njegovih besedah ponujajo starejša, a solidno ohranjena stanovanja, medtem ko so novogradnje oziroma bolje prenovljene nepremičnine za isti denar praviloma manjše. Kot območja z več možnostmi izpostavlja Lavo, Otok, Novo vas, Gaberje, Dolgo polje in širši center. Tudi v središču se lahko pojavijo večja stanovanja, predvsem če je kupec pripravljen sprejeti starejšo stavbo ali prenovo.

Foto: Arhiv Pn

Dvesto tisoč evrov v Celju še vedno lahko pomeni tudi trisobno stanovanje. Crnjakovič navaja, da so približno 75 kvadratnih metrov velika trisobna stanovanja dosegljiva v cenovnem razponu od 155.000 do 190.000 evrov, vendar gre pogosto za starejše stavbe ali manj standardne nepremičnine. Če kupec želi dobro lokacijo in urejeno stanovanje, je po njegovi oceni realnejših približno 50 do 65 kvadratnih metrov. Za večjo površino mora sprejeti starejšo stavbo, manj privlačno lokacijo ali prenovo. Kot najboljši kompromis vidi dobro ohranjeno ali delno prenovljeno dvosobno ali manjše trisobno stanovanje s približno 60 do 70 kvadratnimi metri na širšem območju centra, Lave, Otoka ali Nove vasi.

Tudi njegove številke pokažejo, kako močno se je trg spremenil. Crnjakovič navaja, da je leta 2020 200.000 evrov po takratnih cenah predstavljalo približno 160 kvadratnih metrov stanovanjske površine, danes pa največ okoli 85 kvadratnih metrov. Pred petimi leti je kupec po njegovih besedah lahko ciljal na tri- ali štirisobno stanovanje, danes pa na dvosobno ali manjše trisobno. Ob tem navaja podatke GURS, po katerih je mediana doseženih cen stanovanj v Celju z okoli 1239 evrov za kvadratni meter leta 2020 narasla na približno 2355 evrov leta 2025. Največji skok cen je po njegovi oceni nastal v letih 2021 in 2022, rast pa se je nadaljevala tudi pozneje.

Koper: do 200.000 evrov ponudbe skoraj ni več

Povsem drugačen problem ima kupec v Istri: tudi če ima 200.000 evrov, mora najprej najti nepremičnino, ki se sploh pojavi v tem cenovnem razredu. Mary Markežič, vodja Ruj&Meridoma nepremičnin, pravi, da trg v Kopru za ceno do 200.000 evrov ponuja predvsem manjše nepremičnine v velikosti do približno 35 kvadratnih metrov. Gre večinoma za garsonjere, nekatere tudi preurejene v enosobna stanovanja, takšna ponudba pa se po njegovih besedah ne pojavlja več pogosto. Običajno gre za center mesta ali bližnjo okolico. Če kupec območje iskanja razširi, se po besedah sogovornice v okolici Kopra lahko pojavijo tudi starejše hiše, potrebne obnove, ki so od središča oddaljene približno 15 do 20 minut.

Glavna dilema kupca je zato precej jasna: manjša, vseljiva nepremičnina bližje centru, kjer je vsakodnevna logistika preprostejša, ali večja nepremičnina dlje od mesta, ki je praviloma potrebna obnove. Markežič poudarja, da gre pri tem predvsem za kakovost življenja in seznam prioritet posameznega kupca, zato se z njimi pogosto pogovarjajo prav o tem, pri čem so pripravljeni sprejeti kompromis.

Pred približno petimi leti je bila slika drugačna. Markežič pravi, da je bilo za 200.000 evrov mogoče dobiti tudi dvosobno stanovanje oziroma večjo kvadraturo na razmeroma bližnji lokaciji. Danes pa kot posebnost tega cenovnega segmenta izpostavlja veliko povpraševanje oziroma kupno moč in zelo omejeno ponudbo.

Isti denar, povsem drugačen nakup

Primerjava tako pokaže, kako malo danes o dejanski dostopnosti stanovanja pove zgolj podatek, da ima kupec na voljo 200.000 evrov. V Ljubljani lahko ta znesek pomeni približno 25 do 40 kvadratnih metrov, v Kopru ponudbo manjših stanovanj velikosti do približno 35 kvadratnih metrov, ki se pojavlja le redko, medtem ko so v Mariboru in Celju za isti denar dosegljiva tudi dvo- ali trisobna stanovanja.

Vsem štirim sogovornikom pa je skupna še ena ugotovitev: 200.000 evrov danes ne pomeni tega, kar je pomenilo pred približno petimi leti. Razlika je le v tem, koliko manj stanovanja za ta denar danes dobite – in kakšnemu kompromisu ste se pripravljeni odpovedati najmanj.